实施《房屋登记办法》 保护公民合法权益

    由国家建设部出台的《房屋登记办法》于2008年7月1日起正式实施。作为《物权法》实施之后的一部有关不动产登记的部门规章，该《办法》的出台广受社会瞩目。《房屋登记办法》究竟对房屋登记作出了怎样的规范？新规定体现了哪些新的内容？日前，记者就相关问题采访了淄博市房产管理局负责人。

　　问：为什么要出台《房屋登记办法》？

　　答：《房屋登记办法》的出台有这样几个背景：

　　一是贯彻落实《物权法》中不动产登记有关规定的需要。2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过的《物权法》，确定了包括房屋登记在内的不动产登记的基本制度，对不动产统一登记、更正登记、异议登记、预告登记、登记收费等作了规定，对房屋登记程序、方法等提出了新的要求。为进一步规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，依法保护权利人的合法权益，原建设部根据《物权法》中有关不动产登记的规定，在对《城市房屋权属登记管理办法》进行补充、修改和完善的基础上，出台了《房屋登记办法》。

　　二是《城市房屋权属登记管理办法》需要修改完善。《城市房屋权属登记管理办法》由原国家建设部1997年颁布，1998年1月1日施行，2001年进行了修正，多年来一直作为我国开展房屋登记工作的依据，对建立完善我国房屋登记制度、促进我国房屋产权产籍管理和经济社会发展起到了重要作用。但是随着我国法律体系的不断完善，社会经济对保护物权的要求越来越高，特别是《物权法》在登记机构审查职责、登记类型、登记簿等方面做出了新的规定。《城市房屋权属登记管理办法》的部分条款已不能适应当前工作的需要，需要进行修改完善。

　　问：《房屋登记办法》的主要内容有哪些？

　　答：《房屋登记办法》是根据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规制定的。《房屋登记办法》共6章98条，分总则、一般规定、国有土地范围内房屋登记、集体土地范围内房屋登记、法律责任和附则，主要对房屋登记的概念、房屋权属证书的性质、登记的效力、登记类型、登记内容、登记程序以及房屋登记各项基本原则等做出了明确规定。

　　问：房屋登记的基本原则是什么？

　　答：房屋登记有四个基本原则：一是依申请登记和双方共同申请的原则。首先，登记行为的发动原则上以当事人的申请或者有关机关的嘱托为前提，除非在法律特别规定的情况下才可依职权进行；其次，登记的内容和范围应当依据当事人的申请来确定；第三，在登记行为完成之前，申请人可以按照自己的意愿撤回登记申请。二是房地权利主体一致和房地不可分的原则。三是属地管理的原则。主要是不动产登记本质上为不动产权利的公示方法，为便于当事人查询，充分发挥登记保护不动产交易安全、节约交易成本的功能，需要在所辖区域内建立统一的登记簿，由同一机构办理房屋登记。四是登记审核人员专业化的原则。

　　问：《房屋登记办法》与以前关于房屋登记的规定有哪些不同？

　　答：《房屋登记办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。相比《城市房屋权属登记管理办法》，《房屋登记办法》在以下几个方面体现出了新的内容，一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。

　　问：房屋登记簿的作用是什么？

　　答：房屋登记簿是房屋真正的“身份证”。

　　《办法》第二条：本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　第二十六条：房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。  

　　按照《物权法》的要求，登记簿首次现身房屋登记，房产证不再是房屋的唯一合法凭证，登记簿才是房屋真正的“身份证”，当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。换言之，房屋到底属于谁，以登记簿记载的权利人为准。比如，今后夫妻双方买房，如果只登记一方名字，则不视为共有财产，登记方单方享有对该房屋的处置权利，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。

　　问：预告登记是怎么回事？预告登记能防止“一房多卖”吗？

　　答：预告登记旨在“保障将来实现物权”，可防止一房多卖。

　　《房屋登记办法》第六十七条：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。

    第六十八条：预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

　　预告登记，是指当事人签订房屋买卖或者其他抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，也就是后面的买卖不能算数。比如，甲看中了一楼盘的某套房屋，他在签订购房合同的同时，在合同中约定对这套房屋进行预告登记。经预告登记后，开发商就不能将该房屋再出售给他人。二手房的转让也可借鉴。比如张三将房屋以32万元卖给李四，虽然李四交了定金，双方也签订了合同，但几天后王五愿意出35万元购买，张三于是单方面违约，将房卖给了王五。有了预告登记制度以后，这种情况就会改变。如果李四担心张三反悔，在与张三签订合同后，按合同约定到房管部门进行预告登记后，张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。

　　问：在众多的物业小区中，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对此，新的《房屋登记办法》是怎样规定的？

　　答：关于公共场所、公用设施和物业服务用房在《房屋登记办法》中作出了特殊规定。

　　《房屋登记办法》第三十一条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。新规定将登记延伸到小区，主要针对小区的公共场所、公共设施、物业服务用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。

　　问：《房屋登记办法》中增加了集体土地范围内的房屋登记，是不是指“小产权房”可以办理登记了？

　　答：集体土地房屋登记发证是保护农民合法财产，维护农村正常经济秩序的重要方式和手段，但集体土地上合法建造的房屋才能办理登记，“小产权房”不合法，不能办理登记。

　　《房屋登记办法》第八十二条规定：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。 

　　过去，由于房地产价格持续高涨，许多开发商在集体土地上开发建成了部分“小产权房”，由于价格较低，吸引了不少城市居民前去购买。《房屋登记办法》明确规定，集体土地上的房产转让，只能在集体经济组织成员之间内部转让，不能转让给之外的人群。城市居民不得购买农村村民住宅，即使买了也不能办理房屋登记。

　　问：如何贯彻实施《房屋登记办法》？

　　答：为贯彻落实好《房屋登记办法》，市房管局采取了多项措施。一是在《房屋登记办法》出台后，组织了多种形式的学习和培训；二是进一步完善操作规则，规范办事程序，制定了《淄博市房屋登记规范(试行)》；三是将原有的房屋登记信息系统进行升级调整，增加了四个业务模块；四是将于近期启用电子介质的房屋登记簿，并将改善相关设施，方便群众查阅房屋登记信息；五是研究新增登记业务的具体操作办法，积极稳妥地做好房屋登记工作。（王俊美）

来源：淄博日报